Econópolis - Parte VII - Decálogo del Hipotecante (I)

Econopolis, hasta el momento, ha invitado al lector a sumergirse en un pequeño anecdotario que ha pretendido explicar algunas de las malas prácticas que han llevado a las economías familiares a las tensiones actuales. Hoy cambiaremos el enfoque, y nos centraremos en crear una especie de código que rija las decisiones de quienes, en este complicado momento, buscan una hipoteca para poder financiar la compra de su vivienda.

ME COMPRO UN PISO - BUSCO UN BANCO QUE ME PRESTE EL DINERO - ¿CÓMO ELIJO ENTRE LAS DIFERENTES ALTERNATIVAS? - ¿CÓMO PUEDO SALVAR LA VENTAJA QUE TIENE EL BANCO POR CONTAR CON MÁS INFORMACIÓN QUE YO?


1 - La Naturaleza de una Hipoteca

Una hipoteca es una bendita putada. Bendita porque permite acceder a un piso de propiedad. Putada porque nos obliga a hacer una desconcertante inversión en responsabilidad. Hipotecarse equivale a deber dinero a un banco durante muchos años. Demasiados años. ¿Qué implica ello? Que debemos tener paciencia, reflexionar, comparar, informarnos. Es un dolor de cabeza, pero puede merecer la pena. Si voy a tomar una decisión que va a condicionar los próximos 40 años de mi vida, ¿Por qué no invertir ahora en tiempo? Esa, en mi opinión, es la gran responsabilidad que exige una hipoteca. Hay muchas preguntas que hacerse. Mejor hacérselas antes de firmar que cuando ya no hay marcha atrás.


2 - ¿Cuánto puedo pagar realmente?

Yo aconsejaría echar números. Es buen ejercicio saber cuánto gano realmente, cuánto gasto cada mes, cuánto quiero ahorrar para sentirme cómodo (o que el hecho de estropearse la televisión no se convierta en una tragedia). Al acabar, sabremos, aproximadamente, cuánto podremos pagar de hipoteca.

Asumamos que la cuota del préstamo (CUANDO DIGO PRÉSTAMO ME REFIERO A LA SUMA DE TODAS LAS CUOTAS QUE PAGUEMOS AL MES EN CONCEPTO DE PRÉSTAMOS) jamás supere el 40% de nuestros ingresos. No lean lo que acabo de decir. El 40% es el límite, y los límites siempre son peligrosos. Por encima de esa cantidad, empezarán a sentirse agobiados. Hablamos de un mundo ideal, perfecto. Sé que a veces es inevitable, que hay subidas en el coste de la vida, que nos quedamos sin trabajo. Pero hagan números antes de ir al banco. Nadie, mejor que ustedes, sabe lo que pueden o quieren pagar cada mes. Si la cuota que les dicen les parece excesiva, vayan a otra entidad. Si en todas las entidades tienen la misma sensación, puede que no sea el momento de hipotecarse.

3 - Cuota asequible; ¡Ojo avizor!

Desconfíen del banco que insiste en lo que van a pagar cada mes. Lo primero que deben saber es que esa es la cuota que van a pagar durante un periodo de entre 6 meses y un año. Luego llega la revisión, de la que luego hablaremos y, con ella, la condenada realidad.

Una hipoteca es mucho más que una cuota inicial a pagar. Por experiencia, puedo decir que el cliente, al ir a consultar condiciones, suele quedarse sobretodo con la cifra que (les dicen) van a pagar cada mes. Eso es un error. Una hipoteca es mucho más. Hay quien cree que la cuota jamás cambiará, y deben saber que casi todas las operaciones que se firman son a tipo variable. Esto es; cada X tiempo (semestralmente, anualmente), hay una revisión ligada al valor que tenga el tipo de interés en ese momento. Si el interés ha subido, subirá la cuota. Si ha bajado, bajará. Simple, pero no todos caen en ello.

Ejemplo

El Banco A ofrece un tipo de salida del 4,60%, y unas revisiones anuales a un Euribor + 0,60

El Banco B ofrece un tipo de salida del 5,00%, y unas revisiones anuales a un Euribor + 0,40

Si necesitamos un préstamo de 200.000 € a 35 años, nos saldrá que la cuota inicial del banco A es de 960 €; mientras que en el banco B es de 1009 €. 50 € de diferencia. 600 al año. ¿Tentación? El banco A, porque pago menos. Me dijeron algo del Euribor, pero no sé de qué me hablaban.

Pasa un año. Me hacen la revisión a un Euribor + 0,60, con lo que cogerán el valor del Euribor y le sumarán 0,60 puntos. Considerando el tipo de interés actual, ello daría una cuota de 1045 €. Si me hubiera ido al banco B, la revisión hubiera sido al 0,40, con lo que la cuota resultante habría sido de 1020 €. 25 € de diferencia. 300 € al año. La hipoteca dura 35 años. Calculen. En contra de lo previsto, acabaré pagando más en el banco A.


4 - El diferencial

Euribor + 0,55 vs Euribor + 0,35 (*). ¿Les suena? ¿Con cual se quedarían?

Uno siempre está incitado a coger la segunda opción. Euribor + 0,35. Brutal. Fascinante. Cada vez que el banco me haga la revisión, "sólo" sumará un diferencial de 0,35 al valor del tipo de interés. En cambio, el otro banco nos aplica un diferencial de 0,20 puntos más. ¿Con cuál debería quedarme? Parece claro que debemos quedarnos con el primer banco pero, para cerciorarnos, pongamos un ejemplo explicativo.

Ejemplo

Tengo un piso que me cuesta 240.000 €. Aporto los gastos derivados de la hipoteca, y pido un préstamo por el valor de la compraventa. Consulto los diferentes bancos y, además de interesarme por la cuota inicial, pido que me hagan el cálculo de cómo me quedaría la cuota en la revisión que me harán dentro de 6 meses. El banco, incapaz de predecir el futuro, utiliza el interés de hoy.

El banco A me ofrece un Euribor + 0,55
El banco B me ofrece un Euribor + 0,35 (*)

Utilizando un tipo de interés del 4,60%, nos saldría que, en la revisión, el banco A estaría cobrando un tipo del 5,15%, mientras que el banco B lo rebaja hasta el 4,95%. A nivel de cuota, esto implica que pagaré 984 € si me hipoteco con el banco A, y 958 € si me hipoteco con el banco B. La decisión parece clara. Hipotécandome con el banco B, me ahorraré 26 € cada mes. 312 € al año. Vayamos al banco B.. ¿o no?


5 - La Vinculación

Los bancos, al firmar una hipoteca, se parecen a los vendedores ambulantes. Abren una inmensa gabardina y ofrecen un enorme catálogo de productos que ni siquiera sabíamos que existía. Una hipoteca es una operación en la que el cliente suele mostrarse receptivo a la contratación de otros productos. El banco puede aprovechar (y aprovecha) para vender un plan de pensiones, un seguro, una tarjeta de crédito, y hasta un producto de inversión. Viendo las posibilidades comerciales que tienen las hipotecas, los bancos se inventaron un concepto revolucionario : EL DIFERENCIAL LIGADO A LA VINCULACIÓN DEL CLIENTE.

Definición del truco: El banco "regala" decimales del diferencial por cada producto que contratemos. ¿Nadie se fijó en el asterisco que acompañó el 0,35 ofrecido por el banco B? Era un Euribor + 0,35 (*), lo que significa que, si leemos el asterisco, nos encontraremos muy probablemente con una frase similar a (*) Con nómina domiciliada, seguro de hogar, seguro de vida, plan de pensiones y tarjeta de crédito. El banco A nos ofrecía un Euribor + 0,55, pero es posible que no nos pidiera nadie a cambio, o que nos exigiera una vinculación inferior al banco B. ¿Qué significa esto? Que hay que volver a echar cálculos.

Es posible que, de no cumplir las condiciones exigidas por el banco, las revisiones se hagan a un diferencial muy superior al 0,35, pudiendo llegar éste a superar, incluso, el 0,55 ofrecido por el banco B. ¿Qué suelen pedir los bancos?

1 - Domiciliación de la nómina. Parece lógico. Al cliente puede convenirle, por cuestiones de comodidad. Es recomendable trabajar con el banco donde tenemos la hipoteca. No tendremos que preocuparnos de realizar transferencias ni similares.

2 - Seguro de Vida. Los préstamos suelen llevar ligado un seguro de vida por una cantidad similar a la del capital total a amortizar. Ello implica que, en caso de fallecer el prestatario, el banco cobrará el capital cubierto. El cliente se beneficia en la medida en que, en caso de morir, no traspasaría sus deudas a sus herederos. Ello también es aplicable para una pareja que comparta hipoteca. Si una de las dos partes fallece, la otra heredará "sólamente" la parte proporcional del préstamo que le corresponda o, en su defecto, la que esté sin cubrir por el seguro. El banco puede exigir la contratación de dicho seguro a través de su correduría.

3 - Seguro del Hogar. Hay un seguro obligatorio por Ley, que es el seguro contra incendios pero, con el fin de tener una cobertura razonable, es mucho más lógico buscar un seguro que vaya más allá. El banco puede exigir la contratación de dicho seguro a través de su correduría.

4 - Plan de Pensiones/Ahorro. Siendo la disponibilidad del dinero la diferencia fundamental (el plan de pensiones sólo es rescatable al alcanzar la jubilación, por paro de larga duración, o invalidez permanente), es posible que el banco nos ofrezca la posibilidad de contratar un producto de ahorro, con el fin de reducir el diferencial del préstamo hipotecario. Con aportaciones que oscilan entre los 30 y los 100 euros al mes, podemos obtener el mismo beneficio que proporcionan este tipo de productos. Renunciar a una parte de consumo en aras de constituir un ahorro con vistas al futuro.

5 - Tarjeta de Crédito. El banco tiene la tarjeta de crédito como su producto más atractivo (y caro) para financiar nuestras necesidades consumistas. Pagar hoy y fraccionar; pagar hoy y recibir el cobro el día 1 del mes siguiente. Fórmulas flexibles, sencillas (y caras) para el cliente. El banco puede exigir un gasto mínimo anual para proceder a la bonificación del diferencial.

6 - Productos de inversión. El banco puede pedir la contratación de un producto de inversión con el fin de tener inmovilizada una cierta cantidad de dinero. Fue incluso práctica habitual el pedir entre 6 y 12.000 euros de más en la hipoteca (la era dorada de las tasaciones que daban para todo, tal y como hemos repasado en anteriores entregas) para tal extremo. Es la menos habitual de las condiciones, pero no descarten encontrársela en alguna oferta.

¿Sale a cuenta aceptar unas condiciones en las que la revisión de mi cuota va a estar ligada a los productos que yo tenga? Sí, siempre y cuando vaya a necesitar esos productos, y me produzcan un ahorro real respecto a la mejor alternativa posible. Hay muchas preguntas a hacerse. ¿Puedo encontrar seguros más baratos en otras compañías? ¿Mis necesidades de consumo llegan al mínimo que me exigen? ¿Necesito un plan de pensiones? Es un ejercicio exigente pero, es recomendable coger todas y cada una de las variables que nos piden para decidir si merece la pena cumplirla para arañar un 0,10 en el diferencial que nos vayan a cobrar. Ello puede ser decisivo a la hora de inclinarnos por una oferta u otra.

El Banco A nos ofrecía un 0,55, y no nos obligaba a nada. Domiciliamos con ellos nuestra nómina, buscamos los seguros en otra compañía que nos salió mucho más barata, y solicitamos una tarjeta de crédito cuando la necesitamos, y sólo para usarla en las vacaciones.

El Banco B nos ofreció un 0,35, pero nos exigía 5 variables de vinculación. Al final, nos vemos con problemas para gastar todo lo que nos piden de tarjeta de crédito, estamos pagando mucho más por los seguros, y tenemos que aportar 60 € mensuales a un plan de pensiones que, a día de hoy, está aumentando nuestras dificultades para llegar a fin de mes. A pesar de todo, no cubrimos dos de las variables, y tenemos un 0,55, igual que en el banco A.

Por no prestar atención a todas las variables, elegimos mal nuestra entidad.


Hasta aquí la primera parte de este capítulo VII. El decálogo del hipotecante será completado en los próximos días. Hablaremos de tasaciones, comisiones, hipotecas basura, y daremos las últimas claves para asegurarnos que, si nos leen, vayan bien preparados a su entrevista con el banco.