Econópolis (parte VI) - ¿Hipoteca o Alquiler?

¿Hipotecarse o vivir de alquiler para toda la vida? Éste es el dilema al que se enfrentan muchos jóvenes a día de hoy. Hace años, la respuesta a la disyuntiva era muy clara. Hipotecarse equivalía a condenarse a pagar una letra durante un periodo relativamente corto, que se situaba alrededor de los 10 años. En España, muchas familias vivían de un sueldo, pero adquirir un piso, a pesar de llevar a los ciudadanos a apretarse el cinturón durante un tiempo, era una solución rentable. Pasaron los años, y los pisos subieron de valor. Las familias que dieron el paso lo pasaron mal para pagar la letra, pero a cambio han visto crecer su patrimonio en un porcentaje estratosférico. Hablamos de incrementos de valor del 400-500% en muchísimos casos. Incluso más. Compré un piso, lo pude pagar en unos años, y ahora tengo un patrimonio libre de cargas, y con un valor muy superior. Una inversión que, en su día, fue arriesgada, pero que ha dado réditos muy notorios.

¿A qué se enfrenta el joven de hoy en día? Bien, comparemos situaciones. Arquero Urbano ya ha hablado en múltiples ocasiones del cambio de mentalidad en el ciudadano medio. El perfil ahorrador de los 80 ha dado paso a una vertiente consumista a la que es muy difícil renunciar. La riqueza, psicológicamente, suele medirse más por el impacto en la capacidad de gasto que por lo que tenemos ahorrado. Éste podría ser un punto de partida para analizar la situación actual, pero es obvio que no es suficiente, y que el entorno tiene un impacto ineludible a la hora de analizarla. Un joven puede llegar al inicio de la hipoteca sin haber ahorrado nada, pero la carga que supone endeudarse le obliga, a corto plazo, a renunciar a sus inquietudes consumistas. ¿Qué aspectos condicionan, pues, la decisión de hipotecarse?

1 - Salario real. Si entendemos el salario real en términos de poder adquisitivo, es tentador decir que el ciudadano ha salido perdiendo en este aspecto. Sus ingresos son superiores a los que recibía hace años, pero el incremento de precios (esencialmente los del mercado inmobiliario) ha impactado de tal forma que, a día de hoy, un ciudadano dispone de menos renta para subsistir. Hay unidades familiares en las que entran 2 o 3 sueldos (cambio de escenario), pero a las que el pago de la cuota de la hipoteca deja temblando cada mes.

SALARIO <CUOTA HIPOTECA + GASTOS> = AHORRO/CONSUMO

¿El salario de las familias ha aumentado? Por supuesto. La incorporación progresiva de la mujer al mercado de trabajo, y el propio aumento de los salarios ha hecho que esta variable sea considerablemente mayor. Lamentablemente, hipotecarse es cada vez más caro. Los precios, igualmente, han ido al alza. ¿Resultado? El incremento en la variable negativa se come al de la variable positiva. Cobramos más pero, en contrapartida, pagamos mucho más. Al final, nos encontramos que no podemos ahorrar, ni consumir al ritmo deseable para alcanzar el soñado bienestar. Un ejemplo gráfico. La revisión del coche, la reparación de la televisión o una boda pueden convertirse en un quebradero de cabeza para pasar el mes.

¿Ayuda esta variable a tomar una decisión? Relativamente. Alquilar un piso a solas es caro, aunque más barato que hipotecarse. Uno puede irse a compartir piso, pagar sólo una parte, y tener más capacidad ahorrativa, pero el mero hecho de emanciparse, con todo lo que ello conlleva, sigue siendo caro. Podemos deducir, pues, que la reducción de la capacidad adquisitiva del ciudadano, acrecentada durante los dos últimos años, ayuda escasamente a tomar una decisión. Iremos algo más desahogados si nos vamos de alquiler, pero el impacto del aumento de precios trasciende de la decisión y, dificilmente, ayuda a sacar una conclusión al respecto.

2 - Aumento del plazo en las hipotecas. Es impensable pagar un inmueble en 15 años. La realidad habla de hipotecas de 30, 35, 40 y hasta 50 años. La única solución para que una persona pague un piso cuyo valor está entorno a los 240.000 € es alargarle el plazo de la deuda hasta niveles que hace años hubieran parecido de ciencia ficción. Ello implica que, sin considerar posibles contingencias futuras (la recepción de una herencia, el cobro de una indemnización..), y ciñéndonos a lo que vamos a pagar cada mes, existe una posibilidad real que dejemos este mundo sin haber liquidado la deuda hipotecaria. ¿Nos compramos un piso para que lo hereden los hijos, o nuestra voluntad inicial era comprarnos un piso para tener un patrimonio propio donde cobijarnos?

Una de las premisas de las que partimos a la hora de tomar la decisión que nos ocupa es la sensacion de propiedad. Si uno compra un piso, y se hipoteca, está compartiendo la propiedad con la entidad crediticia. Este reparto de poderes finaliza en el momento en que liquidamos la deuda. ¿Qué ocurre si nos hipotecamos por 50 años, y orientamos la hipoteca a terminar de pagarla cuando ya estemos jubilados? La sensación de propiedad ha desaparecido. La paradoja contemporanea es la siguiente:

Pasado:

-Me iba de alquiler. Pagaba. El piso nunca era mío.
-Me hipotecaba. Pagaba. El piso era mío a corto/medio plazo.

Presente:

-Me voy de alquiler. Pago. El piso nunca será mío.
-Me hipoteco. Pago. El piso será mío a largo plazo.. o nunca.

¿Qué hago? ¿Asumo todos los gastos que implica hipotecarse (trataremos el tema en el próximo capítulo para que sepaís, exactamente, qué se paga cuando nos endeudamos), la compra del piso, una cuota superior a la del alquiler, y me arriesgo a no tener el piso en propiedad hasta que ya no pueda disfrutarlo, o me voy de alquiler, y renuncio a tener un patrimonio en este mundo a cambio de una vida algo más liviana?

Juzgad.

3 - Factor inversor.

El que se compró un piso hace 20 años, y ha decidido venderlo, lo ha hecho por un valor muy superior. Al margen de haber disfrutado de una propiedad, ha podido obtener un beneficio. Actualmente, el mercado inmobiliario está en recesión. Quien compra un piso en la actualidad, se arriesga a una pérdida de valor sustancial. Antes compré por 20 lo que en unos años llegó a valer 40. Ahora compro por 40 lo que en unos años puede seguir valiendo 40. O incluso menos. ¿Tomo en este momento la decisión de comprar, o espero a que siga la recesión para entrar cuando los pisos sean más económicos?

4 - Psicología.

Uno de los factores que determinan el proceso de decisión es el psicológico. El ciudadano, muchas veces, toma sus decisiones por cuestiones más emocionales que racionales. Es posible que, dadas las circunstancias actuales, la decisión más racional sea la de irse a vivir de alquiler, y esperar acontecimientos en un mercado inmobiliario que, posiblemente, haya alcanzado sus límites en materia de precios. El alquiler implica menos gastos, más alternativas (compartir piso..), y ofrece una solución para emanciparse. No obstante, el ciudadano tiene comportamientos dificilmente razonables en un análisis. Todos queremos tener una propiedad. Toda pareja tiene la ilusión de comprarse un piso. El alquiler nunca da una sensación real de independencia/emancipamiento completo. El peso que ésta y otras variables tienen en la decisión de hipotecarse es muy elevado, y tan privado que es imposible ponerle un valor real.

Arquero Urbano, en la próxima entrega de Econópolis, desgranará, punto por punto, lo que es una hipoteca, y espera ayudarles, con su reflexión, en su toma de decisiones. Hasta entonces, reciban un cordial saludo. Que ustedes se hipotequen bien.