Econópolis (parte IV) - Tener un piso y no saberlo

Creánselo, que no es broma. Unos se concentran para reclamar su constitucional derecho a una vivienda digna, y otros tienen un piso sin saberlo. Surrealista, ¿Verdad? Les explico.

Prefacio

Hagan memoria. Para agilizar operaciones bancarias, se usó la estrategia de la acumulación. ¿Cómo me das la hipoteca, si con mis ingresos no puedo comprar un piso? Déjame pensar. ¿Tienes amigos? Dí que te echen una mano. ¡Ah! Y que hagan un poder a tu favor para que firmes por ellos.

La operación bicéfala

Toda operación hipotecaria suele incluir dos partes : La compraventa del piso, que afecta al comprador y al vendedor; y el préstamo hipotecario, que afecta a la parte compradora y a la entidad financiera. Por norma general, suelen firmarse las dos el mismo día, ante notario, con lo que, como ya hemos comentado en anteriores entregas, es realmente sencillo perder la noción de lo que se está firmando en cada momento.

Recordarán los lectores habituales el papel que ha representado la ambición económica de los intermediarios. Demasiadas comisiones. Demasiado jugo para no hacerse un zumo y tomárselo a nuestra salud. Al encontrarse una de esas operaciones "extrañas", en las que, por razones imposibles de entender, 4 personas sin vínculo aparente compran un piso de 1 o 2 habitaciones, la entidad suele pedir un requisito mínimo, que es la participación de todas las partes en la compra. Esto tiene una lógica, y es la de "maquillar" la operación. El banco intuye la maniobra, pero tampoco quiere perder la firma. También hay comisiones y rentabilidad en juego.

El intermediario, al recibir instrucciones de la entidad, se limita a reunir la documentación necesaria (ingresos, contratos de trabajo..) de los intervinientes en la operación. Una vez la operación queda aprobada, llega la firma, acude una persona (dos a lo sumo), con su identificación y los poderes del resto, y ya podemos firmar todo lo que nos pongan delante. Son demasiadas las ocasiones en las que, por desgracia, la gente sale de la notaría sin saber lo que ha firmado realmente. El que se huele algo, recibe una contestación tranquilizadora. "Ya lo arreglaremos"

A continuación, pasaré a mostrarles un caso práctico para que puedan asimilar lo que les estoy contando. Hay muchas implicaciones. Acompáñenme.

Magda quería comprarse un piso. Costaba 230.000 €, y su nómina no era suficiente para pedir una hipoteca. Como es habitual en muchos casos, recurrió a familiares y conocidos para que le echaran una mano. Tras un tiempo, una prima lejana y dos conocidos accedieron a ayudarla. El intermediario movilizó la documentación de las 4 partes, y logró que un banco concediera la hipoteca. ¿Cómo era esa hipoteca?

TEORÍA : 4 inmigrantes, con residencia en España, compran un piso para ir a vivir juntos, venderlo dentro de un tiempo y, con la plusvalía resultante, volver a su país para mejorar su calidad de vida. Las 4 partes compran. Las 4 partes se hipotecan. Operación con una lógica. Accesible.

PRÁCTICA : Magda cree que es la única que está comprando el piso, y que es la única parte hipotecada. Ella cree que el resto de los intervinientes la avalan, pero que no hay ninguna implicación más. A la hora de la verdad, la única persona que va a pagar la hipoteca será ella, y todo lo que se ha hecho ha sido una maniobra para que le dieran la operación. Le habían explicado que, en un año, aproximadamente, no habría problema para quedarse ella sola en la operación. Así era. Falso. Así creía que era. Una curiosidad, aunque no creo que les sorprenda. Hasta la cuenta donde se cobra el préstamo está a nombre de los 4. Con nuestra amiga Magda como ¡¡tercera!! titular.

Magda, al recoger las escrituras de propiedad en el banco, notó algo extraño. No aparecía ella sola, sino con 3 personas más. Se asustó. El empleado comenzó a explicarle lo que había firmado. Ella, de inicio, simplemente acertó a preguntar qué había que hacer para "retirar a las personas de la escritura". Creía que era fácil. Creía incluso que era barato. Empecemos a sacar conclusiones:

1 - Magda es propietaria de 1/4 parte del piso que quería comprar sola.
2 - Magda sólo podrá beneficiarse, fiscalmente, de una cuarta parte de la desgravación que permite un préstamo hipotecario.
3 - Los otros intervinientes son titulares de un préstamo hipotecario, lo que les afecta decisivamente a la hora de pedir un préstamo a nivel particular.
4 - Si tienen otros préstamos, y no los satisfacen, la entidad puede ejecutar todos sus bienes para cobrar sus deudas. Entre ellos, estará el piso en el que sólo vive Magda, pero cuya propiedad pertenece a tres personas más.

¿Qué les parece, para empezar? En principio, sólo era cuestión de echar una mano, pero las implicaciones van muy lejos. Es tentador decir que el intermediario la ha vuelto a liar, pero sería una explicación que exhimiría al banco de cualquier responsabilidad en este aspecto. El banco es responsable. El banco es culpable por complicidad. El cliente es ignorante; ambicioso, pero ignorante. Parece que sale ganando, porque al final tiene su piso, pero les aseguro que ese piso va a ser más un problema que un regalo.

El problema de Magda tiene difícil solución. Les invito a proponer soluciones, si se les ocurre. Arquero Urbano lo vé de esta manera,

A - Magda puede ser la propietaria del 100% del piso. Es muy fácil. "Sólo debe comprar las tres cuartas partes restantes". Sus acompañantes pueden poner precio al tema, y fin del asunto. ¿Cómo va Magda a hipoterse por, pongamos, 150.000 € más? IMPOSIBLE. Hay más opciones. Una donación en vida. Lástima que Hacienda no tenga un pelo de tonta, y acuda fiel a su cita. Sumen gastos de notaría, gestión y registro. Sumen, sumen. Hay opciones, pero ninguna es viable. Y la pobre Magda pensando que en un año estaría todo arreglado.

B - Magda puede ir al banco, y pedir que se elimine al resto de intervinientes de la hipoteca. El banco puede aceptar, pero a cambio de que traiga otros tres con las mismas garantías que los que salen. La postura del banco es comprensible. Una persona, declarando 900 € al mes de ingresos, no puede sostener sola una hipoteca de 230.000 €. Inviable de nuevo. Me olvidaba. Esto también conlleva gastos. Hay que modificar la escritura del préstamo.

Conclusión

Les acabo de presentar una de esas situaciones en las que se mezcla la ambición de unos intermediarios, la complicidad de una entidad en busca de negocio, y la extrema ignorancia del cliente. Una persona quiere comprarse un piso, busca a tres almas cándidas que la ayuden, y acaba compartiendo la propiedad con ellas. Les he dejado lo mejor para el final. Hay tres personas que no saben que tienen un piso.