Si leyó la anterior entrega de Econopolis créame si le digo que está casi preparado para ir a entrevistarse con su entidad financiera. A estas alturas, ya sabemos que una buena hipoteca es mucho más que una cuota inicial reducida, o que un atractivo numerito al lado del indigesto Euribor. Aun así, no me conformo, y quiero que vayan a por nota. ¿Qué les parece si lo rematamos?
6 - ¿Necesito que hagan mi trabajo por mí?
Una de las principales decisiones que debemos tomar antes de acudir a un banco es la de decidir si estamos dispuestos a asumir el esfuerzo de buscar la Entidad o si, por el contrario, preferimos que un intermediario (normalmente facilitado por la inmobiliaria que haya gestionado la venta del piso) se encargue de todo. Es evidente que la búsqueda, comparación y elección de una buena oferta conlleva un considerable esfuerzo, y un gasto importante de tiempo. Es también cierto que los intermediarios suelen tener un mayor poder de negociación con los bancos, con lo que, hasta hace poco, podíamos encontrarnos ante la siguiente paradoja: (*) Una entidad puede denegarnos una hipoteca que habría concedido de haber sido presentada por el mencionado intermediario.
Considerando estas dos presuntas ventajas (ahorro de tiempo/mayor facilidad para conseguir el préstamo), es el momento de compararlas con los dos costes principales que nos podemos encontrar:
1 - El pago de una comisión altísima al intermediario ¿Vale 4000 €, 6000 € esa gestión?
2 - La ocultación de información importantísima acerca de nuestra hipoteca. De cara a asegurar su comisión, el intermediario nos informará de aquellas condiciones que resulten más ventajosas pero, a no ser que nos interesemos por el resto de variables, podemos acabar firmando una operación de la que desconozcamos la mayor parte. -¿Cómo que revisión? ¿Y esta comisión? Pero si el chico de la financiera me dijo que sólo pagaría..-
Desde el momento en que se firma la hipoteca, sepa que la relación se limitará exclusivamente a la entidad financiera y usted. Nadie responderá por aquello que se habló en su día. El intermediario, que era su interlocutor, desaparece. ¿Moraleja? Inviertan tiempo y esfuerzo en buscar ustedes mismos su entidad. Ya que van a hipotecarse con ellos, negocien ustedes directamente sus condiciones.
(*) Afirmación dudosa a día de hoy, ya que la crisis del sector ha llevado a los bancos a cerrar las puertas a la mayor parte de operaciones hipotecarias. Las entidades, los últimos años, veían con buenos ojos cooperar con los intermediarios financieros. La lógica era sencilla: Me interesa colaborar porque me interesa conceder hipotecas. Si acepto todas las operaciones que me traiga un intermediario, éste verá con buenos ojos seguir trabajando conmigo, llegando incluso a trabajar con casi total exclusividad. ¿Es válido esto a día de hoy? Rotundamente, no.
7 - Comisiones
Las comisiones cobradas por la entidad financiera por causa del préstamo hipotecario suelen ser de cuatro tipos: Comisión de Apertura, Comisión de Estudio, Comisión por Amortización Anticipada, y Comisión por Subrogación. En este punto estudiaremos detenidamente qué significan.
A - Comisión de Apertura
Es la comisión cobrada por la entidad financiera en el momento de aperturar el préstamo hipotecario. En los últimos tiempos, gracias a la creciente competencia entre bancos, hemos visto como muchas entidades han eliminado esa comisión. Sin poder fijar un baremo, pueden considerar que toda comisión que supere el 0,50% del capital prestado es excesiva.
B - Comisión de Estudio
Es la comisión cobrada por la entidad financiera por llevar a cabo el estudio de la viabilidad de su hipoteca. Seré breve. Sería un insulto si se la cobran.
C - Comisión de Amortización Anticipada
Es la comisión cobrada por la entidad financiera en el momento de cancelar (amortizar) una parte del préstamo. Se calcula SOBRE EL CAPITAL AMORTIZADO, no sobre el capital concedido inicialmente. Podemos dividirla en parcial (si sólo adelantamos parte del dinero), o total (si cancelamos el capital que quede pendiente en su totalidad).
Por ley, los bancos no pueden cobrar más del 0,50%, pero ustedes pueden negociar. Especialmente importante es que se centren en la comisión por amortización anticipada. De cara a pagar menos intereses, y con el fin de beneficiarse al hacer su declaración de la renta, muchas personas optan por realizar amortizaciones periódicas. Negocien, sin ningún temor, que la comisión por este concepto sea del 0%.
D - Comisión por Subrogación
La subrogación es una vía que permite traspasar la hipoteca de un banco a otro sin necesidad de incurrir en la mayor parte de gastos que precisa el cambio tradicional (cancelar en una entidad, aperturar en otra).
Ante la presencia de esta atractiva fórmula, los bancos han incorporado la comisión por subrogación, que es aquella que deberemos pagarle al banco de origen si decidimos traspasar nuestra hipoteca a otro banco. El valor máximo que establece la ley, al igual que en el caso anterior, es del 0,50%.
8 - La Provisión de Gastos
En el momento en que efectuamos la compra de un piso, y nos hipotecamos con una entidad financiera, debemos afrontar una serie de pagos que, a efectos de cálculo, hemos de considerar aparte del importe que vamos a pagar por el inmueble. Hasta hace poco, gracias a la generosidad que existía al tasar los pisos, era habitual presenciar operaciones hipotecarias en las que, además de la compra del piso, la entidad financiaba el total de los gastos. Todo cabía en la hipoteca.
Hoy en día, las cosas han cambiado, y las entidades suelen limitar la financiación al coste de compraventa. Como veremos en un ejemplo, es útil aproximar ese importe alrededor de un 10% del precio del piso. A efectos prácticos, debemos considerar que esa es la cantidad mínima que deberíamos tener ahorrada antes de pedir una hipoteca. Teniendo en cuenta el descenso que se ha producido en las tasaciones, si no podemos asumir los gastos, es mejor esperar a otro momento.
A continuación, veremos un ejemplo práctico, aplicable a las ciudades de Madrid y Barcelona, para detallar todos los conceptos que entran dentro de la provisión de gastos.
Ejemplo : Compramos un inmueble de segunda mano en Madrid, por 240.000 €. Solicitamos un préstamo hipotecario a nuestra entidad, por valor de 216.000, ya que aportamos 24.000 € a la operación. Nuestro banco nos aplica una comisión de apertura del 0%.
Gastos Hipoteca (**)
Impuesto de Actos Jurídicos documentados: 13.021,00 euros
Comisión de apertura: 0,00 euros
Tasación: 237,80 euros
Notaría: 825,00 euros
Gestión: 250,00 euros
Registro: 411,00 euros
Gastos totales de hipoteca: 4.744,80 euros
Gastos Compraventa (**)
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados : 0,00 euros
I.T.P. (Impuesto Transmisiones Patrimoniales) : 16.800,00 euros
Registro: 410,00 euros
Notaría: 655,00 euros
Gestión: 250,00 euros
Gastos totales de compra-venta: 18.115,00 euros
GASTOS TOTALES OPERACIÓN: 22.859,80 € (9,52% del valor de compraventa)
Vemos que, en el caso referido, los gastos totales, sin contar el coste de los seguros que contratemos al margen de la hipoteca, ascienden a casi un 10% del valor de la compraventa. Debemos aclarar que el impuesto de transmisiones patrimoniales, que en el ejemplo asciende a 16.800 €, está calculado a un 7%, valor que se vería reducido a un 5% si los compradores son menores de 32 años. Ello implicaría reducir el citado impuesto a 12.000 €, con lo que la suma total ascendería a 18.059,80 € (un 7,52% del valor de la hipoteca). En ocasiones, ser joven tiene sus ventajas.
(**) Datos extraidos gracias al simulador de www.bankinter.com
9 - El Valor de mi Firma
¿Se han preguntado alguna vez cuánto vale su firma? Para contestar a esta respuesta, deberían preguntarse primero cuántas veces han firmado documentos sin leer la letra pequeña. Les digo esto porque, cuando vayan a firmar su préstamo hipotecario, firmarán muchos documentos que no han leído con anterioridad. Es tal la emoción del momento, que lo firmarán todo. Bajen la guardia, y verán al director del banco sacando papeles sin parar. "Éste es el plan de pensiones del que hablamos". -Y tal vez no habían hablado de ningún plan de pensiones- "Éste es el seguro de vida" -T tal vez habían dicho que lo mirarían después de un tiempo-. Unos días después, despertarán del sueño, y pensarán. ¿Qué carajo firmé aquel día?
Mi consejo al respecto es breve. Limítense a estampar la firma en las escrituras, y tómense unos segundos de reflexión antes de firmar ningún documento. No cuesta nada decirle al director del banco "Me pasaré la próxima semana y miramos todo lo demás", y es posible que se ahorren mucho dinero. Moraleja : No firmen nada que no hayan leído.
Epílogo - ¿Qué es la Crisis Hipotecaria?
Terminaré este decálogo contándoles un caso muy frecuente. La llegada de inmigrantes a España ha incrementado considerablemente el volumen de hipotecas concedidas por los bancos en los últimos años. Muchos inmigrantes han seguido el ejemplo de sus compatriotas, que invirtieron en un piso hace unos 10 años, y lo vendieron posteriormente por un valor superior, sacando un beneficio suficiente como para volver a su país, y mejorar su calidad de vida. El problema actual es que, quienes han tomado la decisión de invertir en un piso durante los últimos años se encuentran conque,
- El piso que compraron ha bajado de valor, con lo que esperar a obtener un beneficio de su venta es, en estos momentos, una utopía.
- Tienen una hipoteca que, tras la subida del Euribor, apenas pueden pagar, conviertiendo su vida en algo más precario que la que tenían antes de venir a España.
- Su estabilidad laboral cada vez es más preocupante. Recordemos que muchos de ellos trabajan en un sector tan afectado por la actual crisis como la construcción.
¿Qué solución le queda a estas personas, que se ven atrapadas en un callejón sin salida, con una deuda que no pueden asumir, ni por importe, ni por plazo? ¿Cómo se les explica que cometieron un error dramático? ¿Podrán volver a sus países, tal y como tenían previsto? Espero que este ejemplo, tan breve como real, sirva para ejemplificar lo que, en muchos medios de comunicación, se conoce como CRISIS HIPOTECARIA.
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